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新盘持续入市,新房成交量回温

2018-12-6 14:59:35

        2018年10月国家统计局的数据显示,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。从同比看,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%,涨幅比去年同月扩大0.2个百分点。二手住宅销售价格上涨1.0%,涨幅比去年同月回落2.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨10.4%,涨幅比去年同月扩大5.8个百分点。15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个,与上月相同,最大降幅为0.5%;上涨的13个,增加 2个,最高涨幅为2.5%。同比下降的城市有3个,比上月增加1个,最大降幅为1.0%;上涨的12个,与上月相同,最高涨幅为13.3%。


       深圳楼市自2016年10月以来,通过限购、限贷、限价,以及增加供应、打击投机炒作等调控政策的实施,2018年11月一手商品住宅价格环比跌幅为0.01%,维持稳定态势。一手商品住宅可售面积3612107.17平方米,去化周期14.9个月,本月商品住宅可售面积大幅度提升导致去化周期达到比较理想的水平;一手商业用房可售面积1720276.33平方米,去化周期26.5个月;一手办公用房可售面积1358619.07平方米,去化周期25.3个月。    



注:据《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)内容显示住宅12~18个月的去化周期是较为理想的指标。


土地市场

        2018年11月,深圳共成交3宗居住用地、2宗商业用地、1宗商业服务业用地、1宗商业性办公用地、1宗物流用地和1宗工业用地;流拍1宗商业用地。宗地A621-0044、A629-1328建设普通商品住房,竞配建人才住房。其中,A621-0044宗地人才住房初始配建面积为9800平方米,A629-1328宗地人才住房初始配建面积为8100平方米。商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。商品住房自取得套房不动产证之日起,3年内不得转让。其中宗地A621-0044竞价27次后由深圳融祺投资发展有限公司竞得,宗地A629-1328由深圳市润投www.dy976.com竞得。宗地J306-0031竞买申请人应为国家高新技术企业,竞得人为深圳市有信达供应链集团股份有限公司。宗地A002-0067、A002-0068项目建成后商业、办公可按规定销售。两宗地分别由深圳市宝安产业投资集团有限公司、深圳市宜泰置业发展有限公司竞得。宗地B405-0264由深圳市汇顶科技股份有限公司竞得,项目建成后,15000平方米办公用房按成本价移交深圳市福田区人民政府,产权归政府;1500平方米公交首末站(含站务用房)无偿移交政府,产权归政府;建设用地使用权及建筑物除需移交的部分外均限自用,允许抵押但不得转让,抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。宗地T207-0053由欧加通信科技有限公司竞得,项目建成后,35000平方米办公用房面积及34800平方米商业面积可以转让,其中办公用房作为政策性优惠商业办公用房,最高售价为申请销售时市场评估价的70%,租售对象为南山区政府指定的企业。其余部分在土地出让年期内不得转让,物业用房业主共有。宗地J312-0312竞买申请人应为国家高新技术企业,竞得人为九明药业有限公司。A213-0386宗地建设全年期自持租赁住房,竞配建公共租赁住房,竞得人为深圳市人才安居集团有限公司。流拍宗地项目A907-0164建成后商业限整体转让;办公可按规定销售。该土地流拍的主要原因在于区域不是很成熟,而且商业只能整体转让,资金回笼难度大。

       详情见表格:


住宅市场

        新房预售

        2018年11月全市17个项目取得住宅预售许可证,预售住宅套数11282套,环比上升99.9%,同比上升163.0%;预售住宅面积1159586.5平方米,环比上升115.2%,同比上升202.7%。


        

       一手住宅市场

       2018年11月全市一手商品住宅成交1985套,环比上升8.2%,同比下跌21.9%;成交面积195131.04平方米,环比上升9.5%,同比下跌23.0%;成交均价54066元/平方米, 环比下跌0.01%,同比下跌0.4%。


        

       2018年11月全市一手住宅从成交结构仍以刚需为主,90平米以下成交占比由67%下降至60%,144平米以上成交占比为7%,与上月持平,相对的90~144平米成交占比从26%上升至33%。龙岗区成交主力为佳兆业未来城、远洋新天地;宝安区成交主力为满京华云著和山海上城Ⅱ·天赋;南山区成交主力为华润城、香山美墅;光明区成交主力为龙光玖龙台和星河天地;盐田区成交主力为佳兆业·盐田城市广场;坪山区成交主力为凤凰公馆。



        二手住宅市场

        2018年11月全市二手住宅成交4175套,环比上升10.2%,同比下跌25.5%;成交面积348066.67平方米,环比上升12.0%,同比下跌25.5%。


       

       2018年11月,深圳楼市新房和二手房成交量均有所回温,相比金九银十市场的低迷态势,岁末行情值得期待。

       各区二手房成交走势如图:


商业市场

        新房预售

       2018年11月全市仅16个项目(含商务公寓)取得商业预售许可证,预售商业(含商务公寓)套数2217套,环比上升14.9%,同比下跌49.3%;预售商业(含商务公寓)面积183152.24平方米,环比上升26.7%,同比下跌30.1%。



       一手商业市场

       2018年11月全市一手商业用房成交1867套,环比上升62.1%,同比上升49.0%;成交面积116845.01平方米,环比上升43.8%,同比上升38.0%;成交均价57166元/平方米,环比上升0.9%。


       各区一手商业用房成交走势如图:


       二手商业市场

       2018年11月全市二手商业用房成交452套,环比下跌15.4%,同比下跌24.2%;成交面积31145.72平方米,环比上升34.8%,同比上升3.2%。


       各区二手商业用房成交走势如图:


办公市场

        新房预售

       2018年11月全市2个项目取得办公预售许可证,预售办公套数518套,同比下跌56.7%,预售办公面积48620.15平方米,环比下跌38.6%。


       

       一手办公市场

      2018年11月全市一手办公用房成交751套,环比上升12.8%,同比下跌11.6%;成交面积54992.05平方米,环比上升0.8%,同比上升24.6%;成交均价60604元/平方米,环比下跌19.2%。


        各区一手办公用房成交走势如图:


       二手办公市场

       2018年11月全市二手办公用房成交94套,环比上升4.4%,同比下跌19.0%;成交面积10306.52平方米,环比下跌13.4%,同比下跌25.4%。


       各区二手办公用房成交走势如图:


综述

       2018年11月,在金九银十遇冷的情况下,一、二手住宅成交量均有所回温。“731新政”实施后,8月到11月一手住宅成交量依次为:3688套→2248套→1835套→1985套,二手住宅成交量依次为:7208套→4952套→3787套→4175套。本月预售市场依旧火爆,连续三月大量新盘入市的情况下(深圳市月末可售一手住宅:9月末的22264套→10月末的26869套→11月末36097套),开发商通过以价换量的方式加快库存消耗,缓解业绩压力和资金压力。与此同时新房性价比进一步提高,吸引了更多置业者关注,最终体现在本月住宅成交量环比上升上。预计下月全市仍将有多个项目趁热打铁获取预售许可,岁末翘尾行情值得期待。


      根据深圳市规土委数据显示,一、二手房成交逐年走势如图: 


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